Manutenção ordinária e extraordinária

Intervenções de manutenção doméstica

Uma casa em perfeita forma e eficiência, saudável e agradável para viver na necessidade de intervenções periódicas de manutenção que podem ser ordinárias e extraordinárias. Ambos são regulados por uma legislação específica que, a partir da Lei de Construção Consolidada, pode ser diferenciada de acordo com a legislação local.

A manutenção ordinária, como fica claro em sua definição, é representada por toda a série de operações periódicas para reparar, renovar e substituir acabamentos de construção, bem como aqueles necessários para integrar ou manter sistemas tecnológicos existentes.

Para interiores, são trabalhos como pintar as paredes, reformar rebocos, substituir telhas, reconstruir o antigo sistema elétrico. Para o exterior, esta manutenção diz respeito, entre outras coisas, a reparação e substituição de calhas e chaminés, a reconstrução de pavimentos, a instalação de toldos, a reparação de varandas e parapeitos, a reparação e / ou substituição de portões, janelas e portas. portas.

Por outro lado, a manutenção extraordinária envolve uma série de projetos importantes, que envolvem, se você estiver em um condomínio, todas as unidades habitacionais e são usadas para renovar e substituir partes “pares” estruturais dos edifícios. Outra característica que diversifica a manutenção ordinária da extraordinária é a possibilidade de acesso aos benefícios fiscais, possível para o segundo e impossível para o primeiro, a menos que sejam obras comuns.

Intervenções extraordinárias de manutenção

A "categoria" de intervenções de manutenção extraordinárias inclui, por exemplo, a consolidação estática das estruturas de suporte de carga do edifício, nas fundações ou na elevação, a reconstrução (ou o fortalecimento e substituição) de pisos, escadas e / ou rampas, a realização de trabalhos auxiliares, que não aumentam volume ou superfícies úteis, tais como chaminés, elevadores, escadas de segurança, a substituição de armações e janelas externas por materiais e tipos diferentes dos anteriores, a construção de portões, grades, muros e cercas, a reconstrução do telhado, dos terraços superiores, das fachadas.

Intervenções de manutenção extraordinárias são também a abertura de novas portas ou janelas para o exterior ou a nova formação de jardins e pátios e a instalação de obras para poupança de energia, como painéis fotovoltaicos e solares, mas também a instalação de revestimentos externos ou a reconstrução do manto de cobertura e obras de isolamento.

Também faz parte da manutenção extraordinária a demolição e reconstrução de divisórias, especialmente se for uma questão de modificar o esquema de distribuição interna, sem contudo haver uma alteração de volumes, superfícies, uso pretendido (como uma casa que se torna um escritório ou loja). E ainda, a construção ou renovação de serviços de saneamento. Intervenções de manutenção extraordinárias incluem a transformação em duas ou mais unidades de propriedade de uma única e vice-versa, ou seja, a agregação de duas ou mais unidades de propriedade em uma.

Trabalhos de manutenção extraordinários

A manutenção extraordinária tem sua razão de ser na melhoria do "desempenho" da estrutura habitacional em que vivemos, tornando-a segura e até inovadora, graças a obras que aproveitam ao máximo novos conhecimentos técnicos e inovações tecnológicas. Assim, uma série de ações que otimizam seu status o tornam ainda mais duradouro do ponto de vista estrutural-arquitetônico, menos precisando de intervenções em um curto espaço de tempo e ainda mais atraente em seu valor econômico.

Entre as extraordinárias obras de manutenção é de grande interesse para o nosso país, infelizmente, sujeito a terremotos, o projeto Casa Sicura, alívio fiscal para intervenções de construção anti-sísmicas querido pelo Governo na Lei Orçamental de 2017. O chamado "Sismabonus" para o primeira e segunda residências e também para partes em comum de condomínios. Será possível deduzir as despesas efetuadas a partir de 1 de janeiro de 2017 a 31 de dezembro de 2021, por um valor não superior a 96 mil euros, percentual que varia de 50% a 85%, dependendo do tipo de intervenção.

Para acessar a instalação, é necessário classificar o risco sísmico do edifício antes e depois de ter realizado o trabalho. Para saber qual classe de risco sísmico pertence ao território onde a casa está localizada, recorremos a um técnico profissional (também um agrimensor e de qualquer forma figura regularmente registrado em seu registro profissional) que possa realizar o diagnóstico sísmico da propriedade identificando a classe de risco sísmico (de A + para G) antes de realizar a intervenção e, em seguida, preparar o projeto de intervenções estruturais para aumentar a segurança sísmica, apresentando-a para o edifício administrativo subsequente, a fim de realizar todos os trabalhos destinados a melhorar a situação, trazendo a casa para uma classe de risco sísmico menor.

Manutenção extraordinária permitida

Quando é estabelecido que você precisa de um trabalho extraordinário, em primeiro lugar, se você está dentro de um condomínio, você precisa da opinião de todos os condomínios. Para a legislação (a lei 220/2012 e a DL Destination Italy, convertida pela Lei nº 9/2014) é necessário que na assembleia de condomínio haja uma maioria mais um dos condomínios participantes da reunião em primeira convocação, 50% mais um em segunda convocação, que deve representar pelo menos 1/3 do valor do edifício, ou seja, o valor proporcional de cada unidade imobiliária em relação ao total. E mesmo que um condomínio não concorde, ele deve, no entanto, pagar os custos da intervenção extraordinária proporcionalmente ao valor de sua propriedade.

Uma vez que, portanto, teve a autorização da assembléia do condomínio, obviamente, isso não se aplica se for uma única habitação, as licenças são concedidas pelo município a que pertence. E aqui pode haver alguns problemas, porque cada administração da cidade tem seus próprios regulamentos e pode até identificar alguns trabalhos tão extraordinários que, em outros lugares, talvez sejam considerados comuns e vice-versa. Portanto, antes de mais nada, você precisa obter informações dos respectivos escritórios técnicos para saber como se movimentar. Para superar esta discrepância de regulamentos e padronizar procedimentos, chegou-se a um acordo entre o governo, regiões e autoridades locais, com uma série de simplificações também devido à reforma da Madia, que modificou alguns caminhos para obras. Quanto à manutenção extraordinária, é necessário que o condomínio ou residência exija um SCIA, o relatório de start-up certificado, do escritório competente do município. A isto devem ser adicionados todos os documentos exigidos pelo Código de Construção Consolidado e, possivelmente, a permissão da Superintendência de Patrimônio Cultural, no caso em que o edifício está em um centro histórico ou de outra forma sujeito a restrições, incluindo a paisagem. O projeto também deve ser apresentado com uma indicação da empresa que irá realizar o trabalho e todas as informações apropriadas. O SCIA também serve no caso das chamadas renovações pesadas que levam a um edifício diferente do já existente (com mudança de uso pretendido), bem como aos extraordinários trabalhos de manutenção nas partes estruturais do edifício, restauração e restauração de peças. características estruturais do próprio edifício. Com este novo status regulatório (mas atenção, o setor está em constante evolução), a SCIA não é necessária, nem qualquer permissão, não apenas em trabalhos de manutenção de rotina como pintura de paredes externas, mas também para obras de pavimentação e acabamento de espaços exteriores, áreas de descanso, locais enterrados, a instalação de painéis solares e fotovoltaicos para edifícios, fora dos centros históricos e todos aqueles trabalhos que levam à eliminação de barreiras arquitetônicas, excluindo a construção de elevadores externos ou artefatos que podem alterar a forma do edifício.

Manutenção extraordinária para bônus móveis

No caso de manutenção extraordinária relacionada à reforma de edifícios, o mobiliário pode ser adquirido por meio de benefícios fiscais por meio do Mobile Bonus, que também é estendido para 2018 pela lei orçamentária. Esta é a dedução de 50% da Irpef em relação aos móveis novos (camas, armários, estantes, mesas, cadeiras, mesas-de-cabeceira, sofás e poltronas, armários, colchões, luminárias) e aparelhos de grande dimensão não inferiores a A + ( A para fornos). Os últimos são geladeiras, freezers, máquinas de lavar, secadoras, lava-louças, eletrodomésticos, aquecedores elétricos, fornos de microondas, fogões elétricos, aparelhos elétricos de aquecimento e ar condicionado, radiadores elétricos e ventiladores.

Eles são excluídos, informa a Agência de Receitas, portas e pisos como parquete, cortinas e cortinas. No entanto, entre as despesas a serem deduzidas, o transporte e montagem dos produtos podem ser incluídos.

No entanto, devem ter sido adquiridos em 2017, relativos a trabalhos de renovação de edifícios iniciados a partir de 1 de janeiro de 2016. A quantia máxima é de 10 mil euros e os pagamentos devem ser sempre pagos por transferência bancária ou cartão de débito ou crédito. Os documentos a serem mantidos são: o recebimento da transferência bancária ou da transação bem-sucedida (para pagamentos por cartão de crédito ou débito), a documentação de débito na conta corrente, as faturas para a compra de mercadorias e as informações sobre o tipo.

Aumento extraordinário de manutenção no aluguel

E se o trabalho de manutenção extraordinário (que também é economicamente exigente) envolve uma habitação alugada? É legítimo que o proprietário peça um aumento no aluguel? A legislação atual não obriga a um aumento "natural" devido a importantes obras de manutenção, a menos que esta cláusula tenha sido especificamente incluída no contrato assinado pelas duas partes. O que, naturalmente, poderia chegar a um acordo, porque estas são intervenções destinadas a melhorar a eficiência do edifício e, portanto, o interesse é válido tanto para o proprietário e para o inquilino, a expensas de quem são os reparos necessários para o pequena manutenção. Este último não é, por exemplo, a reparação de acessórios externos, persianas ou portas de entrada do edifício, nem a de sistemas elétricos, hidráulicos e de aquecimento ou a sua modernização, cujos custos devem ser suportados pelo proprietário.

Manutenção ordinária e extraordinária: manutenção extraordinária para obras internas

As intervenções extraordinárias para os edifícios são muitas, mas quais são as obras internas? Para lembrar alguns.

  • A substituição de janelas e portas feitas de materiais diferentes e de preferência inovadora do ponto de vista técnico em comparação com os anteriores
  • a substituição de partições sem alterar a fisionomia da estrutura
  • a construção e / ou a reinterpretação estrutural de escadas e rampas
  • a criação de portas a partir do zero e seu fechamento
  • a concepção e implementação de saneamento ou a integração dos já existentes, incluindo a conexão com o sistema de esgoto público (que também inclui obras externas)
  • a criação de elementos que também consolidam a estrutura de dentro