Contrato de arrendamento

Contrato de arrendamento para uso residencial

Ao alugar um imóvel para fins de moradia, o arrendamento é necessário. Para não ser nulo, o acordo entre o locador e o inquilino deve ser escrito e deve conter elementos específicos:

a data, a generalidade das partes, as informações que permitem identificar, de forma inequívoca, o ativo, o valor do aluguel, a duração do contrato de arrendamento.

A data de estipulação é a de assinatura do contrato, enquanto a data de início, que pode ser anterior, determina o início da locação.

Relativamente às partes do contrato, no caso de pessoas singulares, o nome, apelido, local e data de nascimento devem ser indicados, com o endereço relativo, código fiscal. Se um dos contratantes for uma empresa, os dados necessários são: nome / nome da empresa, endereço da sede, número de registo do registo da empresa e REA na CCIA, número de IVA e nome do apelido, local e data de nascimento, domicílio do representante legal.

O contrato também inclui dados sobre a propriedade; para um apartamento, por exemplo, além do Município e o endereço em que a casa está localizada, a escada, o piso, o interior, o número de quartos, os metros quadrados devem ser explicitados. Dados cadastrais indispensáveis, facilmente detectáveis ​​até pelo vôo cadastral, ou seja: seção, folha, partícula, subalterno, categoria, classe, renda cadastral.

Contrato de locação

O contrato de locação não inclui o valor da quantia devida ao locador, ou seja, o aluguel anual acordado, incluindo as taxas do condomínio cobradas do locatário, como, por exemplo, as de aquecimento, limpeza e manutenção. elevador comum, para a água. Geralmente o valor estabelecido é pago ao locador em várias parcelas, geralmente mensais ou trimestrais; em caso de não pagamento, após mais de vinte dias da expiração, o proprietário pode solicitar a rescisão do contrato.

Existem diferentes tipos de concessões.

No contrato de taxa livre, regido pela lei número 431/1998 e comumente chamado de quatro + quatro, a taxa e outros elementos acessórios, como o ajuste ISTAT, são determinados pelas partes, mas a duração não pode ser inferior a quatro anos com renovação automática por mais quatro anos. No segundo prazo, se nenhuma alteração for feita, por exemplo, uma nova taxa, o contrato será renovado sob as mesmas condições.

O contrato, também chamado de três + dois, prevê uma taxa acordada, também chamada de taxa subsidiada, geralmente estabelecida por uma tabela nos vários municípios; os montantes indicados são o resultado de um acordo entre as organizações de proprietários e arrendatários. Além da taxa de demissão, um prazo mínimo de três anos também é previsto com renovação automática de dois anos ou, se estabelecido pelas partes, três anos.

O contrato de transição refere-se a edifícios residenciais alugados por necessidade temporária; a duração pode ser de até 18 meses.

O contrato para estudantes universitários apresenta restrições, incluindo honorários; tem uma duração de entre seis meses e três anos e, a menos que seja rescindido, ao expirar é automaticamente renovado por um período igual ao original

A locação para uso turístico deixa as partes livres para negociar de acordo com necessidades específicas.

Contrato de locação com futuro contrato de venda

Quem não tem liquidez suficiente para comprar uma casa e nem sequer tem os requisitos para obter um empréstimo do Banco, pode tentar obter uma locação com um futuro contrato de venda, um contrato que inclui tanto o contrato de locação quanto a venda preliminar. . Este último pode ser unilateral, quando o proprietário é obrigado a vender enquanto o inquilino tem o direito de comprar, ou bilateralmente, vinculativo para ambas as partes.

Com este arrendamento em particular, podem ser previstos dois tipos diferentes de pagamento, um pagamento de locação e adiantamentos sobre o preço a ser pago em datas fixas ou um aumento do aluguel.

O uso da propriedade está sujeito às regras do contrato de arrendamento. O vendedor então, que permanece proprietário até que todo o montante seja pago, paga impostos diretos, impostos locais, custos extraordinários de manutenção; entre outras coisas, não pode aproveitar as instalações da primeira casa para a compra de uma nova casa.

O comprador / inquilino que não exercer a opção de compra, não pode reclamar os montantes pagos como depósito, enquanto ele pode pedir a devolução, líquida de quaisquer subsídios estabelecidos, das quantias pagas como adiantamentos sobre o preço de venda. Além disso, o inquilino que não exerça a opção dentro do tempo programado deve liberar a propriedade para evitar um procedimento de validação de despejo.

Contrato de arrendamento com abelha

Quando uma locação é estipulada, o Ape, Certificado de Desempenho Energético, que é o documento que mostra as características energéticas de um edifício ou de uma unidade imobiliária, não pode estar faltando. É escrito por uma empresa ou um técnico, engenheiro, arquiteto ou agrimensor, autorizado e autorizado pela Região de residência com base na posse de requisitos específicos. Os custos da escritura variam de acordo com a localização geográfica e as características da propriedade, como a superfície, o tipo de instalações presentes, o uso pretendido. A título de exemplo, o preço de um apartamento varia em média entre 150 e 300 euros.

A abelha é obrigatória quando é quando você vende, ou quando você aluga uma propriedade. Os novos arrendamentos, em particular, devem conter uma cláusula em que o inquilino declara ter recebido não apenas as informações e documentação sobre o desempenho energético do edifício, mas também a abelha. Exceto para o aluguel de unidades habitacionais individuais, uma cópia do documento deve ser anexada ao contrato. Os contratos de venda e locação sem Ape não são nulos, mas nesses casos há uma penalidade, que as partes devem pagar em conjunto e em igual medida; o montante varia de 3000 a 18000 euros. Em qualquer caso, é obrigatório apresentar e anexar a abelha no prazo de 45 dias. Para o arrendamento de unidades imobiliárias individuais, a penalidade varia de 1.000 a 4.000, mas se a duração do contrato não exceder três anos, o valor é reduzido pela metade.

Uma oferta de publicidade para venda ou locação sem indicação do desempenho energético implica uma multa de 500 a 3.000 euros e isto também é verdade no caso de um anúncio feito por uma agência imobiliária.

O certificado dura dez anos a partir da data de emissão e deve ser atualizado quando renovações ou reformas que modifiquem o desempenho energético do edifício, por exemplo, a substituição de equipamentos ou a caldeira. O antigo Ace emitido antes de 6 de junho de 2013 permanece válido desde que cumpra a Diretiva 2002/91 / CE. O macaco não está sujeito ao imposto de registro ou imposto de selo.

Onde registrar um contrato de arrendamento

Independentemente do valor da taxa, uma locação deve, obrigatoriamente, ser registrada na Receita Federal usando modelos específicos. Esta operação deve ser realizada dentro de 30 dias da data estipulada, ou seja, a partir da assinatura do contrato, ou a partir da data de início, se antes do dia da assinatura do contrato.

A partir de 1 de janeiro de 2016, o registo é devido ao locador que deve comunicar no prazo de 60 dias após a inscrição, o cumprimento do inquilino e, possivelmente, o administrador do condomínio. Um contrato de arrendamento não registrado implica pesadas multas tanto para encobrir a taxa quanto para não pagar o imposto de registro. Se o contrato tem uma duração de vários anos e não há previsão para um cupom de taxa fixa, este imposto deve ser pago a cada ano, a menos que se decida pagar de uma só vez por todo o período da extensão. As taxas de inscrição e todos os outros encargos são cobrados das partes à taxa de 50% cada.

Um contrato de arrendamento não registado é considerado inexistente, pelo que, em caso de não pagamento da taxa, não poderá prosseguir com o despejo, mas apenas tentar uma causa normal de ocupação sem título. Em caso de não pagamento, além disso, o proprietário deve pagar o imposto não pago, aumento de juros e multas.

Contrato de locação com cupom seco

A renda derivada do aluguel de uma propriedade também está sujeita à tributação.

Penalidades muito pesadas para os proprietários que ocultam ou declaram o falso quanto ao valor do aluguel recebido. A partir de 1 de janeiro de 2016, as multas vão de 240% a 480% do imposto em caso de não declaração com um mínimo de 500 euros, e de 180% a 360% no caso de uma declaração infiel. É importante notar que a receita de aluguel deve ser declarada e, portanto, tributada, mesmo que o locatário seja insolvente, a menos que o não pagamento seja estabelecido judicialmente por meio de uma ordem de despejo por atraso.

De acordo com o regime fiscal ordinário, o montante das taxas, reduzido em 5%, contribui para a formação do rendimento total de um sujeito sujeito ao IRPEF, imposto direto, pessoal e progressivo. Para aqueles que alugam prédios para uso residencial, tem havido, há vários anos, a possibilidade de optar pelo cupom seco, um sistema de tributação de taxas que prevê a aplicação de um imposto substituto. Basicamente, uma tributação fixa se aplica a 100% das parcelas cobradas anualmente: 21% para contratos com aluguel gratuito e 10% para contratos com aluguel acordado.

A opção pelo cupom seco para um arrendamento deve ser exercida durante o registro. Aqueles que se beneficiam dele não podem solicitar o ajuste do ISTAT da taxa e ter deduções para bônus.

Nem sempre o cupom seco é conveniente, depende de caso a caso; por exemplo, é necessário entender se haverá um aumento da inflação durante o período de vigência do contrato ou se, não havendo outros rendimentos além daqueles provenientes do aluguel de uma ou mais propriedades, o percentual é vantajoso.

Obrigações de locação do inquilino

Em geral, quem aluga uma propriedade deve entregar a coisa em bom estado, enquanto o inquilino deve, em primeiro lugar, usá-lo para o uso estabelecido no contrato. A título de exemplo: o inquilino que assinou um contrato de arrendamento para fins de habitação, pode ocasionalmente acomodar parentes e amigos, mas se não for permitido pelo contrato, não pode sublocar ou executar atividades de bed & breakfast. Entre outras coisas, no último caso, também pode haver uma proibição específica na regulamentação do condomínio.

Além disso, o inquilino deve: impedir que a propriedade alugada seja arruinada por ela; para pagar os pagamentos da locação a tempo; providenciar pequenos reparos necessários para o desgaste da propriedade causados ​​pelo uso ou por acaso, como uma tempestade. Se qualquer trabalho de renovação realizado por um vizinho causar danos ao inquilino, ele deve agir diretamente contra aqueles que causaram o problema sem envolver o proprietário que não tem responsabilidade. Basicamente, o inquilino não pode suspender o pagamento de aluguel por danos causados ​​por terceiros.

Quando o contrato termina, o inquilino deve devolver a habitação no mesmo estado em que o recebeu e não será responsável por qualquer deterioração devido à idade. Não tem direito a indenização por melhorias na propriedade alugada, a menos que o consentimento do locador tenha sido recebido, o qual, nesse caso, deve pagar a soma mais baixa entre o valor da despesa e o valor no momento da entrega. Em alguns casos, o valor das melhorias compensa a deterioração que ocorreu sem falha grave do locatário.

O depósito eventual, também chamado de depósito de advertência, pago pelo inquilino à estipulação do contrato de aluguel, é feito no final do relacionamento, a menos que a propriedade seja danificada devido ao inquilino.

Como cancelar um contrato de locação

Um contrato de locação pode ser dissolvido antes da expiração devido à necessidade do locador ou do inquilino, este último certamente menos limitado do que o proprietário.

O inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento por motivos sérios; a única obrigação contra ele é notificar o locador por carta registada a / r, pelo menos 6 meses antes do prazo. Em caso de falta de aviso e mesmo se a propriedade for desocupada, o inquilino ainda deve pagar ao senhorio seis taxas mensais.

No caso de arrendamento de edifícios para uso residencial, o locador só pode notificar a rescisão enviando, por meio de carta registada, uma comunicação regular ao locatário pelo menos 6 meses antes da expiração do contrato. A rescisão do proprietário no primeiro vencimento do contrato só é possível em alguns casos específicos previstos por lei. Por exemplo, quando você deseja alocar a propriedade para seu cônjuge, filhos, pais ou parentes de segundo grau ou pretende vender a propriedade e não é o proprietário de outras casas para uso residencial, exceto sua casa.

O proprietário pode rescindir o contrato mesmo quando o inquilino, sem motivo justificado, não ocupa continuamente a casa ou tem outro alojamento gratuito e adequado no mesmo município ou se a presença do inquilino dificulta a reconstrução de um edifício severamente danificado